Liest man in § 196 BauGB nach, erhält man folgende Informationen zur Berechnung und Ermittlung des Bodenrichtwerts:

„Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.“

Und was bedeutet das nun konkret in der Praxis? Mindestens alle zwei Jahre berechnet ein Gutachterausschuss den aktuellen Bodenrichtwert, in einigen Gemeinden wird er sogar öfter festgestellt. Der Ausschuss legt einen Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauten Grund und Boden in einer bestimmten Lage - der sogenannten Bodenrichtwertzone oder Richtwertzone - fest. Um den Wert für die Bodenrichtwertzone zu erhalten, sichten die Gutachterinnen und Gutachter alle von den Notariaten in diesem Gebiet beurkundeten Kaufverträgen seit der Festlegung des letzten Bodenrichtwerts.

Aus den erzielten Kaufpreisen errechnen die Gutachten einen Durchschnittspreis. Das wiederum ergibt den Bodenrichtwert pro Quadratmeter.

Als Orientierung beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks können Sie ganz einfach den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert berechnen. Dafür nehmen Sie einfach den Bodenrichtwert (pro Quadratmeter in Euro) x Grundstücksfläche (in Quadratmeter) und erhalten als Ergebnis den Bodenwert.

Ob Sie am Ende den tatsächlichen Bodenwert beim Verkauf erhalten, hängt jedoch unter anderem von der aktuellen Marktsituation und individuellen Verhandlungsergebnissen ab.

Auch, wenn man es auf den ersten Blick vermuten könnte: Der Bodenrichtwert ist nicht zwangsläufig identisch mit dem Verkehrswert (§ 194 BauGB). Ersterer gibt lediglich den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer Bodenrichtwertzone an, ohne die individuellen Merkmale eines Grundstücks oder einer Immobilie zu berücksichtigen. Es handelt sich also um eine auf statistischen Daten und Vergleichen basierende Schätzung.

Das ist beim Verkehrswert nicht der Fall. Dieser berücksichtigt bei seiner Berechnung nicht nur den Bodenrichtwert, sondern auch den Wert der auf einem Grundstück befindlichen Gebäude. Außerdem müssen weitere Faktoren wie Zustand, Sanierungsbedarf oder Ausstattung von den Sachverständigen zur Verkehrswertbestimmung herangezogen werden. Trotzdem dient der Bodenrichtwert natürlich oft als Ausgangspunkt für den Verkehrswert.

Unterschiedliche Faktoren können den Bodenrichtwert maßgeblich beeinflussen. Darunter fallen beispielsweise:

Der Bodenrichtwert wird unter anderem vom jeweiligen Entwicklungs- beziehungsweise Erschließungszustand beeinflusst. Also genauer gesagt davon, ob es sich bei einem Grundstück um eine landwirtschaftliche Fläche, um Bauerwartungsland oder bereits baureifes Land handelt. Ob auf den einzelnen Grundstücken schon Immobilien stehen, ist für die Berechnung des Bodenrichtwerts dagegen unerheblich.

Um Käufern beziehungsweise Verkäufern verbindlichere Anhaltspunkte zu geben, wird der Bodenrichtwert innerhalb der Gemeinde für verschiedene Zonen ermittelt. Diese Zonen umfassen einzelne Ortsteile, aber auch separate Straßen oder Straßenabschnitte. Zur besseren Übersichtlichkeit werden die berechneten Werte anschließend in sogenannten Bodenrichtwerttabellen oder -karten zusammengefasst und veröffentlicht.

Diese Tabellen oder Karten können bei den jeweiligen Gutachterausschüssen - dies sind in der Regel die örtlichen Kataster- und Vermessungsämter - meist kostenlos eingesehen werden. Für schriftliche Auskünfte fallen manchmal Gebühren an, die in der Regel aber weniger als 100 Euro betragen.

Der Bodenrichtwert kann in den meisten Fällen ohne Gebühren bei den örtlichen Kataster- und Vermessungsämtern abgefragt werden. Viele Bundesländer - darunter Hessen, Baden-Württemberg und Brandenburg - führen ihre aktuellen Daten außerdem im Rahmen des Bodenrichtwertinformationssystems (BORIS-D) zusammen. Diese sind dann im Internet unter www.bodenrichtwerte-boris.de abrufbar. Der Datenabruf ist bis auf wenige Ausnahmen kostenfrei. 

In den Bodenrichtwerttabellen können Sie nicht nur den Quadratmeterpreis für ein bestimmtes Areal einsehen, sondern auch Informationen über die festgelegte Nutzungsart (Wohnungsbau, Gewerbegebiet oder landwirtschaftliche Fläche), über den Erschließungsgrad für Strom, Wasser, Abwasser und Gas, über die zulässige Geschossflächenzahl für Immobilien sowie über die Erschließungskosten und Abgaben sammeln. Zudem finden Interessierte hier auch die Kontaktdaten des zuständigen Gutachterausschusses, der auf Anfrage weitere Details zum Bodenrichtwert bereitstellen kann.

Mit Ausnahme von Bayern und Hamburg wird die Höhe der Grundsteuer in allen deutschen Bundesländern unter anderem anhand des Bodenrichtwerts berechnet. Damit setzen die betreffenden Länder das Bundesmodell um, auf das sie sich im Zuge des Grundsteuerreform-Gesetzes geeinigt haben.

Der Bodenrichtwert trägt maßgeblich zur Ermittlung des Einheitswerts einer Immobilie bzw. eines Grundstücks bei. Der Einheitswert, der wiederum Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer hat, ergibt sich aus dem Bodenrichtwert und den auf dem Boden befindlichen Gebäuden.

Gut zu wissen:

Hamburgerinnen und Hamburger berechnen die Höhe ihrer Grundsteuer, indem sie den Einheitswert mal dem Hebesatz mal der Steuermesszahl nehmen. In Bayern multipliziert man hierfür den Hebesatz der Gemeinde mit dem Grundsteuermessbetrag.

Der Bodenrichtwert ist für die korrekte Berechnung der Grundsteuer unerlässlich. Sofern Sie als Eigentümerin oder Eigentümer bei der Grundsteuerberechnung unter das Bundesmodell fallen, gehen Sie bei der Steuererklärung folgendermaßen vor:

Der Bodenrichtwert pro Quadratmeter wird in der Anlage Grundstück in Zeile 4 eingetragen. Sofern Ihr Grundstück besonders groß oder speziell aufgeteilt ist, erstreckt es sich möglicherweise über mehrere Bodenrichtwertzonen. Dann müssen Sie zusätzlich Zeile 5 ausfüllen und diese Information angeben.

Sparfüchse aufgepasst: Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann bis zu 50 Jahre lang eine steuerliche Abschreibung vornehmen – allerdings nur für den anteiligen Kaufpreis der Immobilie. Um diesen zu berechnen, ziehen die Finanzämter in der Regel den Grundstückspreis, ermittelt auf der Basis des Bodenrichtwerts, vom Gesamtkaufpreis ab.

Der Bodenrichtwert ist ein nützliches Instrument zur Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Dennoch stößt er hinsichtlich seiner Aussagekraft für eine korrekte Marktpreiseinschätzung oft an seine Grenzen.

Zunächst ist wichtig zu beachten, dass der Bodenrichtwert auf Durchschnittswerten und statistischen Analysen beruht. Diese Werte können je nach genauer Lage variieren und können individuelle Merkmale eines bestimmten Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie nicht berücksichtigen. Schließlich gibt der Bodenrichtwert nur den Wert des unbebauten Bodens wieder und lässt Aspekte wie die Ausstattung oder die Energiebilanz eines Gebäudes außer Acht.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass der Bodenrichtwert lediglich den Wert des unbebauten Bodens angibt. Andere Faktoren wie die Gebäudequalität, den Zustand der Infrastruktur und die Nachfrage nach Immobilien in der Region berücksichtigt er nicht. Daher kann der Bodenrichtwert allein nicht den tatsächlichen Verkaufspreis oder den Verkehrswert eines bestimmten Grundstücks bestimmen.

Trotz dieser Einschränkungen bleibt der Bodenrichtwert ein nützliches Instrument, um eine grobe Einschätzung des Bodenwerts in einer bestimmten Region zu erhalten und als Ausgangspunkt für weitere Bewertungen zu dienen. Sie sollten ihn vor einem Verkauf allerdings nicht als alleinige Basis für die Preisermittlung nutzen, sondern gleichzeitig den Verkehrswert beachten und lokale Markttrends berücksichtigen. Dabei können Sie auf Wunsch die Maklerinnen und Makler von Deutsche Bank Immobilien unterstützen.

Der Bodenrichtwert ist eine gute Orientierung, um den reinen Grundstückspreis zu ermitteln. Die Kennziffer ist aber rechtlich nicht bindend. Um zu einer realistischen Preisermittlung zu gelangen, sollten noch andere Aspekte berücksichtigt werden. Da wären beispielsweise die Form des Grundstücks, die zulässige Bebauung inklusive Geschossflächenzahl, das Vorhandensein von Bepflanzungen oder Altlasten, die Bodenbeschaffenheit oder die umgebende Infrastruktur.

Steht ein Haus oder eine Halle auf dem Areal, sollten die Preisverhandlungen auf der Grundlage des aktuellen Verkehrswertes von Grundstück und Immobilie geführt werden.

Die Immobilienberaterinnen und -berater von Deutsche Bank Immobilien stehen Ihnen bei der professionellen Marktpreisermittlung für Ihre Immobilie jederzeit gern zur Seite. Jetzt Beratungsgespräch anfordern!